Czy to dobry czas na zakup gruntu na Mazurach?

Kluczową konsekwencją reformy będzie ograniczenie dostępności działek budowlanych, co najprawdopodobniej przełoży się na wzrost ich cen. Skorzystają na tym obecni właściciele gruntów, natomiast osoby odkładające decyzję o zakupie mogą stanąć w obliczu mniej korzystnych warunków.

Plany ogólne – nowe fundamenty planowania przestrzennego

Centralnym elementem reformy jest wprowadzenie tzw. planów ogólnych – nowego narzędzia planistycznego, które zastąpi dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Obowiązek ich sporządzenia spoczywa na gminach, zgodnie z nowelizacją ustawy z 23 września 2023 r.

Plan ogólny ma mieć uproszczoną formę i węższy zakres niż dotychczasowe studium, ale zyska rangę aktu prawa miejscowego. Na jego podstawie będą uchwalane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz wydawane decyzje o warunkach zabudowy (tzw. WZ). Celem tych zmian jest zwiększenie przejrzystości i uporządkowanie zasad prowadzenia inwestycji przestrzennych. Co istotne, plany ogólne będą musiały być aktualizowane co najmniej raz na 10 lat.

Plany ogólne gmin to rozwiązanie rewolucyjne w systemie planistycznym. Zarówno forma tych dokumentów jak i sposób ich realizacji są zupełnie odmienne od dziś tworzonych aktów planistycznych. Nowy system oparty na tych dokumentach będzie bardzo przejrzysty ale również bardzo szczelny – wskazuje mgr. inż. Michał Romański urbanista, prezes zarządu Pracowni Urbanistycznej Esprit sp. z o.o. i dodaje Mają one ograniczyć główny problem dzisiejszej przestrzeni tj. tzw. rozlewanie się zabudowy. Zmniejszenie podaży nowych terenów przeznaczonych pod zabudowę poprzez odniesienie możliwości rozwojowych danych gmin w oparciu o wskaźniki demograficzne, ma zdaniem twórców tego systemu doprowadzić do polepszenia jakości przestrzeni w Polsce.

mgr. inż. Michał Romański urbanista, prezes zarządu Pracowni Urbanistycznej Esprit sp. z o.o.

ZPI – nowa jakość współpracy inwestorów z samorządem

Jednym z najważniejszych narzędzi wprowadzonych nowelizacją ustawy jest zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) – rozwiązanie stworzone z myślą o kompleksowych projektach inwestycyjnych, które wymagają ścisłej współpracy z gminą, szczególnie w zakresie dostępu do infrastruktury publicznej.

ZPI jest sporządzany na wniosek inwestora, jednak jego uchwalenie należy do rady gminy. Tego typu plan ułatwia realizację większych przedsięwzięć, takich jak osiedla mieszkaniowe, inwestycje usługowe czy przemysłowe, wymagające koordynacji przestrzennej i infrastrukturalnej. Co istotne, przyjęcie ZPI może skutkować zmianą obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), co stanowi istotne ułatwienie dla inwestorów.

Większa elastyczność, ale też większe zobowiązania – umowa urbanistyczna

Zintegrowane plany inwestycyjne wiążą się z koniecznością zawarcia tzw. umowy urbanistycznej – nowego narzędzia prawnego, które reguluje zobowiązania inwestora wobec gminy. Umowa ta może obejmować m.in. współfinansowanie lub realizację infrastruktury technicznej i społecznej – budowę dróg, sieci wodno-kanalizacyjnych, zagospodarowanie terenów zielonych czy przestrzeni publicznych.

Nowy model współpracy ma na celu zwiększenie transparentności, sprawności procesu inwestycyjnego oraz zapewnienie korzyści obu stronom – inwestorzy zyskują większą przewidywalność i elastyczność, a gminy – realne wsparcie w rozwoju lokalnej infrastruktury.

Wprowadzenie umowy urbanistycznej oznacza nowe zobowiązania dla inwestorów, które mogą zwiększyć koszty realizacji inwestycji, ale także stanowi szansę na bardziej zrównoważony rozwój terenów. Gmina zyska prawo do wymagania współfinansowania infrastruktury publicznej, co może obejmować np. budowę dróg czy uzbrojenie terenu. Choć takie rozwiązanie zwiększa przewidywalność procesów inwestycyjnych, może stanowić wyzwanie finansowe dla inwestorów – wyjaśnia adw. dr Kamil Rudol, partner w Kancelarii Adwokackiej Zacharski Rudol.

adw. dr Kamil Rudol, partner w Kancelarii Adwokackiej Zacharski Rudol

Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) będzie formalnie odpowiadał strukturze obecnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Nowością będzie jednak obowiązek zawarcia umowy urbanistycznej w formie aktu notarialnego, która zabezpiecza wzajemne zobowiązania między inwestorem a samorządem.

Choć ZPI upraszcza procedury dla dużych inwestycji, to jednocześnie nakłada większą odpowiedzialność na inwestora – m.in. za zrównoważony rozwój przestrzenny oraz współudział w tworzeniu infrastruktury publicznej. Może to wpływać na zwiększenie kosztów realizacji projektów, ale w zamian inwestorzy zyskują większą przewidywalność i lepszą koordynację z administracją lokalną.

Rejestr Urbanistyczny – przejrzystość i łatwy dostęp do informacji

Od 2026 roku uruchomiony zostanie Rejestr Urbanistyczny – ogólnodostępna, bezpłatna platforma online, która znacząco zwiększy przejrzystość procesów planistycznych.

Rejestr zawierać będzie m.in.:

• uchwały planistyczne,
• decyzje o warunkach zabudowy (WZ),
• prognozy oddziaływania inwestycji na środowisko.

Dzięki temu zarówno mieszkańcy, jak i inwestorzy, zyskają łatwy dostęp do aktualnych i planowanych zmian zagospodarowania przestrzennego w danym obszarze, co ułatwi podejmowanie decyzji inwestycyjnych.

Większy udział mieszkańców – cyfrowe konsultacje społeczne

Nowelizacja ustawy wzmacnia również rolę mieszkańców w procesie planowania przestrzennego. Ułatwiona została forma udziału w konsultacjach społecznych – możliwe będzie składanie uwag online, uczestnictwo w spotkaniach otwartych i warsztatach organizowanych w formule hybrydowej lub zdalnej.

Zwiększenie dostępności tych procesów ma na celu lepsze zaangażowanie lokalnych społeczności w kształtowanie przestrzeni, w której żyją. To krok w stronę większej transparentności, choć może wydłużyć sam proces planistyczny.

Zmiany w Warunkach Zabudowy (WZ) – kluczowy moment dla inwestorów

Decyzje o warunkach zabudowy (WZ) są szczególnie istotne dla inwestycji na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – a takich terenów w Polsce nadal jest wiele (plany obejmują tylko ok. 33% kraju, w woj. warmińsko-mazurskim zaledwie ok. 15%).

Do końca 2025 roku inwestorzy mogą składać wnioski o wydanie WZ na dotychczasowych, bardziej elastycznych zasadach. Uzyskane w tym okresie decyzje będą bezterminowe, czyli zachowają ważność do czasu uchwalenia nowego planu miejscowego. To wyjątkowo korzystna sytuacja, z której warto skorzystać przed wejściem w życie nowych regulacji.

Od 1 stycznia 2026 roku wchodzą w życie zaostrzone przepisy:

• decyzje WZ będą wydawane na maksymalnie 5 lat,
• proces ich uzyskania będzie bardziej restrykcyjny.

Oznacza to mniejszą elastyczność dla przyszłych inwestycji i potencjalne trudności w planowaniu projektów długoterminowych.

Projektowane zmiany zmiany w zakresie decyzji o warunkach zabudowy, ograniczające ich ważność do pięciu lat od 2026 roku, mogą istotnie wpłynąć na dynamikę rynku nieruchomości. Dotychczasowe decyzje o bezterminowym charakterze dawały inwestorom większą swobodę i elastyczność, szczególnie w realizacji długoterminowych projektów na terenach o niskiej intensywności zabudowy. Nowe przepisy będą wyzwaniem, ograniczającym inwestorów do krótszych terminów i zmuszającym ich do intensyfikacji działań – mówi mec. Kamil Rudol.

Oznacza to, że inwestorzy – w tym właściciele działek na Mazurach – będą musieli szybciej podejmować decyzje o rozpoczęciu realizacji swoich projektów, aby nie utracić praw wynikających z wcześniej wydanych decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Jeśli budowa nie zostanie rozpoczęta w ciągu 5 lat od wydania decyzji, konieczne będzie uzyskanie nowej – już na znacznie bardziej restrykcyjnych zasadach, wynikających z wprowadzenia planu ogólnego.

Plan ogólny a nowe ograniczenia dla WZ

Wprowadzenie planów ogólnych radykalnie zmienia zasady wydawania decyzji WZ. Gminy będą mogły wyznaczać tzw. obszary uzupełniania zabudowy – to właśnie tylko w ich granicach będzie możliwe ubieganie się o nowe decyzje o warunkach zabudowy. Oznacza to istotne ograniczenie przestrzeni, w której możliwa będzie realizacja nowych inwestycji na podstawie WZ.

Nowy system planowania premiuje spójność urbanistyczną i ogranicza rozprzestrzenianie się zabudowy w sposób chaotyczny, ale z perspektywy inwestorów oznacza to konieczność lepszego planowania i szybszego działania – zanim nowe zasady znacząco zawężą możliwości inwestycyjne.

Zarówno tak jak ma to miejsce w przypadku możliwości rozmieszczenia stref planistycznych tak samo i sposób wyznaczenia obszaru uzupełnień zabudowy ma ściśle określoną recepturę. Ustawodawca w tym zakresie nie pozostawił twórcom planów ogólnych znaczącej przestrzeni decyzyjnej. Prowadzić ma to do zunifikowania rozmieszczania terenów przeznaczonych do faktycznego zagęszczania zabudowy w już powstałych osiedlach i miejscowościach – zauważył urbanista Michał Romański.

Oznacza to, że gminy zyskają większą kontrolę nad lokalizacją i charakterem nowych inwestycji. Obszary uzupełniania zabudowy będą wyznaczane w oparciu o istniejącą strukturę zabudowy oraz dostępność infrastruktury technicznej, co w praktyce znacząco ograniczy możliwości inwestycyjne na terenach słabiej zurbanizowanych.

Nowe regulacje mają na celu uporządkowanie przestrzeni i przeciwdziałanie rozproszonej zabudowie, ale jednocześnie mogą ograniczyć potencjał inwestycyjny w regionach peryferyjnych, gdzie rozwój infrastruktury jest mniej zaawansowany.

Dla właścicieli działek, które nie zostaną uwzględnione w obszarach uzupełnienia zabudowy, uzyskanie WZ po 2025 roku będzie możliwe dopiero po aktualizacji planu ogólnego gminy i zmianie granic tych obszarów dlatego najbliższy rok to najlepszy czas na wnioskowanie o ZPI lub WZ – zwraca uwagę Mikołaj Adamski współwłaściciel Lokat Ziemskich. 

Mikołaj Adamski współwłaściciel Lokat Ziemskich

Zmianie ulegną również kryteria wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Zgodnie z nowymi przepisami, analiza urbanistyczna – kluczowy element procedury – będzie znacznie bardziej rygorystyczna niż dotychczas.

Do tej pory obszar analizy mógł obejmować rozległy teren, co umożliwiało większą elastyczność przy określaniu parametrów zabudowy. Po wejściu w życie nowych zasad, obszar analizowany zostanie ograniczony do maksymalnie 200 metrów od frontu działki, co znacząco zawęża zakres odniesienia dla planowanej inwestycji.

Dodatkowo, kryteria urbanistyczne – takie jak:

1. linia zabudowy,
2. wysokość i gabaryty budynków,
3. intensywność zabudowy,
4. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej

będą określane w sposób bardziej szczegółowy i surowy. Celem tych zmian jest zapewnienie większej spójności urbanistycznej, ale z punktu widzenia inwestorów może to oznaczać ograniczenie swobody projektowej oraz większe wymagania formalne.

Kupować czy nie kupować? Oto jest pytanie

Z naszych analiz wynika, że te liczne – na wielu polach rewolucyjne – zmiany dotyczące ustawy o planowaniu przestrzennym z dużym prawdopodobieństwem oznaczają wzrost cen nieruchomość po wejściu w życiu planów ogólnych – zauważa Piotr Kaniewski współwłaściciel Lokat Ziemskich, które specjalizują się w sprzedaży działek na Mazurach i Warmii i doprecyzowuje: Dlatego lata 2024-2025 to najlepszy moment na zakup gruntu. Ze sprzedażą warto poczekać do 2026 roku. 

Piotr Kaniewski współwłaściciel Lokat Ziemskich

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza szereg istotnych zmian, które w najbliższych latach wpłyną na funkcjonowanie rynku nieruchomości w Polsce. Jednym z kluczowych skutków może być ograniczenie dostępności gruntów budowlanych, co z dużym prawdopodobieństwem przełoży się na wzrost ich cen – również w regionach takich jak Warmia i Mazury.

W związku z tym warto rozważyć zakup działki budowlanej jeszcze przed końcem 2025 roku, kiedy obowiązujące przepisy pozostają bardziej elastyczne. Dla inwestorów oznacza to szansę na zabezpieczenie korzystnych warunków przed wejściem w życie nowych, bardziej restrykcyjnych regulacji.

Brak decyzji w odpowiednim czasie może skutkować ograniczoną dostępnością atrakcyjnych gruntów oraz koniecznością działania na znacznie trudniejszych warunkach planistycznych – co może wpłynąć zarówno na koszty, jak i na możliwości realizacyjne planowanych inwestycji.

Materiał Partnera, więcej informacji https://lokatyziemskie.pl/.