Węgorzewo: NIE dla 3 mln na kanalizację, TAK dla strefy z zakazem zabudowy na 92 proc. terenów

Nie chodziło o dotację, kredyt ani inwestycję opłacaną z podatków mieszkańców. Pieniądze miały pochodzić z prywatnych kieszeni właścicieli działek. Pozwalają na to nowe przepisy o zintegrowanych planach inwestycyjnych: w zamian za ściśle określoną możliwość zagospodarowania gruntu właściciele mogą zobowiązać się wobec gminy do sfinansowania infrastruktury publicznej. Gmina dostaje sieć na własność i nie płaci za nią ani złotówki.

Projekt nie przewidywał hotelu, osiedla o intensywnej zabudowie ani zakładu mogącego znacząco oddziaływać na środowisko. Zakładał zabudowę zagrodową - dom mieszkalny z budynkiem gospodarczym, na działkach o powierzchni minimum trzech tysięcy metrów kwadratowych, z zakazem zabudowy w pasie stu metrów od jeziora, który i tak wynika wprost z ustawy o ochronie przyrody.

Rada nie głosowała nad uchwaleniem takiego planu. Głosowała wyłącznie nad tym, czy rozpocząć rozmowy, w trakcie których mogła zmieniać parametry zabudowy, zmniejszyć liczbę budynków, żądać dodatkowych zabezpieczeń albo w każdej chwili wycofać zgodę. Zdecydowała, że do rozmów nie dojdzie.

Jeden radny głosował przeciw

Włodzimierz Tymoszczuk był jedynym radnym, który sprzeciwił się odrzuceniu wniosku. Na sesji powiedział:

„Od lat mówimy, że Węgorzewo się wyludnia, że młodzi ludzie wyjeżdżają, że brakuje perspektyw. Wszyscy się z tym zgadzamy. Ale gdy pojawia się ktoś, kto chce przedstawić jakiś pomysł, zainwestować, często jeszcze przed rozmową mówimy nie."

Po głosowaniu wrócił do kwestii inwestycji:

„Odrzucamy 3 miliony. Gdybyśmy siedli do stołu, może wynegocjowalibyśmy 4 czy 5 milionów na kanalizację i wodę. Ludzie ze Zwierzynieckiego Rogu mówią, że mieszkają w szambie, a my dzisiaj nawet nie dajemy szans inwestorom, żeby usiąść do stołu i rozmawiać."

Przewodniczący Rady Miejskiej Marek Lipski próbował zmienić formę uchwały na tę przewidzianą ustawą - czyli na głosowanie nad wyrażeniem zgody zamiast nad odmową. Rada odrzuciła i ten wniosek, 9 głosami do 4.

Kanalizacja, której gmina i tak potrzebuje

Jest w tej sprawie okoliczność, która czyni odmowę szczególnie trudną do wytłumaczenia. Na spotkaniu z mieszkańcami 23 lipca sam burmistrz powiedział, że sieć z Węgorzewa w kierunku Trygortu i tak docelowo musi powstać - bo gmina ma tam własne tereny inwestycyjne, których bez kanalizacji nie da się zagospodarować.

Skalę oferty najlepiej pokazuje sprawozdanie z wykonania budżetu gminy za 2025 rok. Na inwestycje w całym dziale gospodarki komunalnej i ochrony środowiska Węgorzewo wydało 2 699 913 złotych. Z tego na gospodarkę ściekową i ochronę wód poszło 1 911 540 złotych — ale 1 127 000 z tej kwoty pochodziło z Rządowego Funduszu Polski Ład. Z własnych wydatków inwestycyjnych gmina przeznaczyła na ten cel 784 540 złotych. Trzy miliony to blisko czterokrotność tej kwoty.

Sprawa jest szersza, niż jedna wieś

Tego samego dnia, na tej samej sesji, Rada uchwaliła Plan Ogólny Gminy Węgorzewo - dokument, który na lata przesądzi, gdzie w gminie wolno będzie budować. Wnioski do niego złożyło ponad czterysta podmiotów.

Warto prześledzić, jak gmina je potraktowała, bo statystyki są porażające..Na etapie zbierania wniosków, zanim plan został narysowany, gmina nie uwzględniła aż 40 proc. wniosków. Po wyłożeniu gotowego projektu do konsultacji nie uwzględniła w całości aż 93 proc. uwag mieszkańców do przeznaczenia ich nieruchomości w Planie Ogólnym. 

W samym Trygorcie z 216 zgłoszeń dotyczących tych terenów, złożonych w obu turach (wnioski i uwagi), gmina uwzględniła w całości sześć, czyli blisko 3 proc. Wśród odrzuconych jest wniosek z lutego 2025 roku, obejmujący dokładnie ten teren, który półtora roku później stał się przedmiotem odrzuconego ZPI. Wszystkie liczby pochodzą z urzędowych wykazów opublikowanych w Biuletynie Informacji Publicznej.

Pytanie, na które nie padła odpowiedź

Rada miała prawo odmówić. Ustawa pozostawia jej taką możliwość i nikt tego nie kwestionuje. Rzecz w tym, że na tym etapie nikt nie oczekiwał od niej ostatecznej zgody - oczekiwano rozpoczęcia rozmów, które nie wiązały się dla gminy z żadnym nieodwracalnym zobowiązaniem, a mogły przynieść infrastrukturę wartą miliony.

Dlaczego więc samorząd, który sam wskazuje na potrzebę budowy kanalizacji w tym kierunku, nie chciał nawet zacząć rozmowy z osobami gotowymi w niej partycypować?

O to, a także o wszystkie zarzuty, które padły pod adresem projektu - o skalę zabudowy, klasę gruntu, ochronę przyrody, ceny ziemi i o to, co stanie się z tym terenem teraz - zapytaliśmy pełnomocników wnioskodawców: urbanistę Łukasza Łagunę i adwokata dr. Kamila Rudola.

Mazury24: Panie Łukaszu, najczęściej powtarzany zarzut brzmiał: przychodzicie za pięć dwunasta. Mieszkańcy mówili o jednym spotkaniu na tydzień przed sesją.

Łukasz Łaguna: Ten zarzut rozumiem, ale nie jest zgodny z faktami i da się to pokazać dokumentami. Prace nad ZPI dla Trygortu zaczęły się pod koniec 2024 roku, a wniosek do Planu Ogólnego dla tych działek wpłynął do gminy w lutym 2025, w ustawowym terminie zbierania wniosków. W czerwcu 2025 pełnomocnik grupy właścicieli, Marek Trembicki, spotkał się osobiście z panią sołtys i 27 czerwca 2025 przesłał jej pisemne podsumowanie wraz z pełnym zestawem zagadnień na zebranie wiejskie.  Wykaz zawierał m.in.:  co to jest ZPI, jakie parametry zabudowy proponują inwestorzy i co konkretnie wieś mogłaby uzyskać. Zebranie umówiono na 14 lipca 2025. Dzień wcześniej pani sołtys je odwołała, pisząc, że mieszkańcy są w polu albo na wakacjach i że najpierw czeka na odpowiedź z Rady Miejskiej. Kolejne zebranie odbyło się dopiero 23 lipca 2026, czyli rok i dziewięć dni później. Pokazuje to, że twierdzenie, iż właściciele zjawili się na ostatnią chwilę, nie jest prawdziwe.

Mazury24: Na zebraniu 23 lipca mieszkańcy zagłosowali przeciwko. Czy to nie był wystarczający sygnał?

Ł.Ł.: Był to sygnał i jako pełnomocnik traktuję go poważnie. Natomiast warto powiedzieć dokładnie, co się wydarzyło. Spotkanie nie miało statusu zebrania wiejskiego - sama pani sołtys wyjaśniła, że nie dochowano ustawowego siedmiodniowego terminu zwołania, więc nazwano je spotkaniem otwartym. Głosowanie odbyło się poza jakimkolwiek trybem formalnym i nie wywołuje skutków w procedurze planistycznej. Po drugie, pytanie postawione pod głosowanie nie brzmiało „czy jesteście za ZPI”, tylko “czy jesteśmy zainteresowani dalszą dyskusją o ewentualnych inwestycjach na rzecz lokalnej społeczności”. Odrzucono więc rozmowę o inwestycjach na rzecz mieszkańców i gminy, zanim ktokolwiek je przedstawił. I po trzecie: prowadzę analogiczne postępowania w Sztynorcie Małym i w Pniewie. Tam mieszkańcy na zebraniach opowiedzieli się za rozmowami i przedstawili szereg swoich potrzeb. Niestety, pomimo wcześniejszych ustaleń z panem burmistrzem nie przełożyło się to na strefę umożliwiającą zabudowę w Planie Ogólnym ani na deklarację o późniejszej zmianie Planu Ogólnego.

Mazury24: To w końcu mieszkańcy mają prawo mieć zdanie o tym, co powstaje w ich sąsiedztwie, czy nie?

Ł.Ł.: Mają i nikt im tego prawa nie odbiera. Chcę, żeby to dokładnie wybrzmiało, bo to jest miejsce, w którym łatwo o nieporozumienie: procedura planistyczna gwarantuje mieszkańcom udział w procesie uchwalania Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego w postaci konsultacji społecznych podczas wyłożenia projektu do publicznego wglądu. Wtedy mieszkańcy gminy mają możliwość składania uwag. Ten tryb wynika z ustawy i w zupełności wystarcza.

Burmistrz w oficjalnych rozmowach z inwestorami konsekwentnie wskazuje na potrzebę  spotykania się  z mieszkańcami oraz społecznej akceptacji dla inwestycji. I tutaj znów wracamy do ustawy, a ona nie mówi nic o konsultacjach społecznych z sołectwem przed wyrażeniem zgody na rozpoczęcie prac nad  Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym. Można by było uznać to za próbę postawienia dodatkowego wymogu przed inwestorem, ale nie w przypadku kiedy jedne zebrania z mieszkańcami uważa się za wiążące (Trygort), a drugie się całkowicie ignoruje (Pniewo i Sztynort Mały).

I tu zadaję pytanie, które w przypadku ZPI Trygort nie padło, a wydaje mi się najważniejsze: czy zebranie mieszkańców powinno rozstrzygać o tym, jak wolno korzystać z cudzej nieruchomości?

Prawo własności jest chronione konstytucyjnie i może być ograniczane wyłącznie ustawą, w trybie w niej przewidzianym. Nie większością rąk podniesionych na sali, bez zachowania terminu zwołania i bez żadnej podstawy prawnej. Kiedy dzisiejsi mieszkańcy Trygortu budowali swoje domy, czy ktokolwiek zwoływał zebranie wiejskie, żeby zapytać sąsiadów o zgodę? Nie zwoływał. Budowali na podstawie decyzji o warunkach zabudowy albo planu miejscowego. Tak działa system i tak działać powinien. Trudno mi znaleźć powód, dla którego kolejni właściciele mają podlegać innej regule niż ci, którzy przyszli wcześniej.

Mazury24: Na komisji mówił Pan o 1,35 mln zł, na sesji o 3 mln.

Ł.Ł.: Oferta inwestycji uzupełniającej została podniesiona. Na komisji mówiliśmy o 1,35 mln zł skierowanych głównie na sieć wodociągową oraz zbiornik retencyjny w odpowiedzi na potrzeby mieszkańców wyrażone na wspomnianym spotkaniu, aby utrzymać odpowiednie ciśnienie wody w wodociągu gminnym. Usłyszeliśmy, że to za mało i że oczekiwanie dotyczy kanalizacji sanitarnej. Następnego dnia wróciliśmy z kwotą 3 milionów złotych na kanalizację. To ponad dwukrotnie więcej i skierowane dokładnie tam, gdzie gmina wskazała.

Mazury24: Mieszkanka Trygortu policzyła na sesji, że za 3 miliony powstanie najwyżej 2 do 3 kilometrów sieci.

Ł.Ł.: I policzyła dobrze, nie zamierzam z tym polemizować. Według kosztorysu przygotowanego na nasze zlecenie odcinek Trygort–Węgorzewo o długości 4 km kosztuje około 6,5 mln zł brutto. Trzy miliony to blisko połowa tego zadania. Rzecz w tym, że jako pełnomocnik reprezentuję jeszcze inne podmioty na terenie gminy Węgorzewo, które gotowe są do podobnych, wielomilionowych inwestycji na kanalizację sanitarną. Z wnioskiem o utworzenie specjalnej komisji radnych dla inwestycji w kanalizację sanitarną zwróciłem się do Przewodniczącego Rady Miejskiej. Na ten moment cisza.

Mazury24: Na komisji padło jednak zdanie, które powtórzyło kilka osób: „nie widzimy tu żadnych korzyści”.

Ł.Ł.: Dlatego wymieńmy je po kolei, bo to nie są deklaracje ogólne, tylko zapisy projektu umowy urbanistycznej. Po pierwsze, znaczący udział w budowie kanalizacji sanitarnej. Po drugie, nieodpłatne przekazanie gotowej sieci gminie w drodze darowizny - gmina nie płaci za nią ani złotówki i staje się jej właścicielem. Po trzecie, pokrycie przez inwestorów kosztów sporządzenia i uchwalenia planu oraz prognozy oddziaływania na środowisko, czyli wydatków, które przy zwykłym planie miejscowym ponosi gmina. Po czwarte, przejście wszystkich zobowiązań na każdego kolejnego właściciela działki, więc sprzedaż nie zwalnia nikogo z obowiązków. Rozumiem zarzut o znikomych wpływach podatkowych z zabudowy zagrodowej - i on jest trafny. Dlatego korzyść nie leży w podatkach, tylko w infrastrukturze, którą gmina dostaje na własność.

Mazury24: Mieszkanka Trygortu powiedziała: „pisać w akcie można dużo, tylko wyegzekwować to lata w sądzie”. Co Pan na to - panie mecenasie?

adw. dr Kamil Rudol: To zarzut całkowicie zasadny wobec umowy, która nie zawiera odpowiednich zabezpieczeń. Dlatego w przedstawionym przez nas projekcie przewidzieliśmy kilka niezależnych mechanizmów zabezpieczających interes gminy. Umowa urbanistyczna z mocy ustawy zawierana jest w formie aktu notarialnego, a dodatkowo – w zakresie świadczeń, które mogą zostać objęte art. 777 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, w szczególności zobowiązań pieniężnych – inwestorzy mogą poddać się egzekucji bezpośrednio z aktu notarialnego. W takim zakresie gmina nie musi najpierw prowadzić wieloletniego procesu o zapłatę: po spełnieniu warunków określonych w akcie może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę do egzekucji.

Obowiązek realizacji samej infrastruktury może być natomiast zabezpieczony odrębnie, między innymi poprzez odpowiednio skonstruowany mechanizm wykonania zastępczego. Projekt umowy może również zabezpieczać gminę na wypadek zbycia nieruchomości, tak aby sprzedaż działki nie prowadziła do uwolnienia od przyjętych zobowiązań.

I rzecz najważniejsza z punktu widzenia gminy: skutki prawne umowy urbanistycznej powstają dopiero z dniem wejścia w życie ZPI, a zgodnie z obecnymi przepisami Rada może wycofać zgodę na przystąpienie do sporządzania ZPI aż do czasu zawarcia umowy urbanistycznej. Na etapie, na którym Rada odmówiła rozpoczęcia procedury, gmina nie podejmowała więc żadnego nieodwracalnego zobowiązania co do uchwalenia ZPI.

Mazury24: Burmistrz na sesji powiedział wprost, że Trygort nie potrzebuje dziś kanalizacji, a mieszkańcy mają przydomowe oczyszczalnie i nikt nie zmusi ich do przyłączenia.

Ł.Ł.: To jest prawda, jeśli mówimy o samej wsi, ale to nie jest kanalizacja tylko dla Trygortu.  Skorzysta na tym cała gmina. Na spotkaniu z mieszkańcami 23 lipca burmistrz powiedział to sam. Sieć z Węgorzewa w kierunku Trygortu i dalej docelowo musi powstać, bo gmina ma tam własne tereny inwestycyjne, których bez kanalizacji nie da się zagospodarować. Radny Tymoszczuk mówił z kolei o mieszkańcach Zwierzynieckiego Rogu, którzy „mieszkają w szambie”. To jest potrzeba gminy jako całości, nie prezent dla jednej miejscowości. My proponowaliśmy udział w jej sfinansowaniu.

Mazury24: Podnoszony był argument, że to teren cenny przyrodniczo - Natura 2000, Obszar Chronionego Krajobrazu. Czy tam w ogóle wolno budować?

Ł.Ł.: Praktycznie całe Mazury leżą w jakiejś formie ochrony. Stoją tam tysiące domów, całe wsie i miasta. Forma ochrony nie oznacza zakazu zabudowy, tylko ograniczenia. I te ograniczenia obowiązują niezależnie od tego, jak zagłosuje rada. Najważniejsze wynika wprost z ustawy o ochronie przyrody: w Obszarze Chronionego Krajobrazu obowiązuje zakaz budowania obiektów budowlanych w pasie stu metrów od linii brzegowej i szereg innych zakazów. Żaden plan miejscowy tego nie uchyla i projekt ZPI też tego nie robił. Do tego dochodzą ograniczenia, które sami wpisaliśmy w projekt m.in: minimum 70 procent powierzchni biologicznie czynnej, maksymalnie 10 procent powierzchni zabudowy, nakaz zachowania istniejących zadrzewień i oczek wodnych oraz zakaz lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Na koniec warto zaznaczyć, że projekt ZPI uzgadniany jest z Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska - bez uzgodnienia nie może zostać uchwalony.

Mazury24.eu: Radny Mateusz Rodziewicz mówił o „osiedlu 120 budynków”. Skąd ta liczba?

Ł.Ł.: Ta liczba pochodzi ode mnie i podałem ją na pytanie radnego. Powiedziałem: od 43 do 120 budynków, zastrzegając, że to wyłącznie możliwości planistyczne, nie prognoza. Górna granica obejmuje budynki gospodarcze i inwentarskie, nie same domy. Zabudowa zagrodowa z definicji składa się z budynku mieszkalnego i budynków towarzyszących, więc mówimy o 43 siedliskach, a nie o 120 domach. Przy maksymalnie dziesięciu procentach powierzchni zabudowy i minimum siedemdziesięciu procentach powierzchni biologicznie czynnej na działce daje to zabudowę rzadszą niż w istniejącej części wsi. Zaznaczę też, że na sesji zadeklarowaliśmy zgodę na zmniejszenie liczby budynków. To była nasza odpowiedź na ten właśnie zarzut.

Mazury24: Drugi argument radnego dotyczył klasy gruntu: „mamy tu klasę ziemi rolną klasy trzeciej”.

Ł.Ł.: Zgadza się. Najlepiej pokazuje to wypis z rejestru gruntów wnioskowanego terenu, wydany przez Starostwa Powiatowego w Węgorzewie, na którym udział klasy III wyniósł ok 39 proc. (reszta to głównie niższe klasy ziemi rolnej).

Kluczowa jest jednak inna okoliczność. Zabudowa zagrodowa realizowana w ramach gospodarstwa rolnego nie wymaga zgody ministra na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Grunt zachowuje charakter rolny, a klasa bonitacyjna nie stanowi przeszkody w realizacji zabudowy zagrodowej. 

Mazury24: Trzeci zarzut brzmiał: trudno uwierzyć, że na trzydziestu arach będzie żył rolnik.

Ł.Ł.: Rozumiem tę wątpliwość, ale przepisy nie stawiają takiego warunku. Zabudowa zagrodowa nie wymaga, żeby gospodarstwo było jedynym ani nawet głównym źródłem utrzymania właściciela. Minimalna powierzchnia działki, którą przyjęliśmy (trzy tysiące metrów kwadratowych), jest zresztą większa niż powierzchnia typowej działki budowlanej - i to my sami ją w projekcie ustaliliśmy. 

Można uważać, że przepisy powinny wyglądać inaczej, ale nie można blokować możliwości zabudowy ludziom, którzy chcą się budować i żyć inaczej niż wydaje się Panu radnemu. 

Mazury24: Na sesji zadeklarował Pan usunięcie zapisów o budynkach agroturystycznych. Radny Rodziewicz odpowiedział, że taka kategoria zabudowy nie istnieje.

Ł.Ł.: Co do nazewnictwa pan radny ma rację i nie zamierzam się o to spierać. Ustawa zna zabudowę zagrodową, a agroturystyka to rodzaj działalności dodatkowej prowadzonej w gospodarstwie, nie osobna kategoria zabudowy. W projekcie planu mieliśmy natomiast zdefiniowany budynek w zabudowie zagrodowej o funkcji agroturystycznej - czyli osobny obiekt z pokojami gościnnymi w granicach zagrody - i to ten zapis zadeklarowaliśmy usunąć.

Trygort to wieś, w której wynajem jest jednym z ważniejszych źródeł dochodu - serwisy rezerwacyjne pokazują w samej miejscowości kilkadziesiąt ofert, od pokoi gościnnych i domków po gospodarstwa agroturystyczne i pensjonaty. Zapis o osobnych budynkach z pokojami gościnnymi oznaczałby, że na nowych siedliskach mogłyby powstać obiekty konkurujące o dokładnie tych samych gości. Kiedy usłyszeliśmy na komisji, że to punkt zapalny, uznaliśmy, że sąsiedzi mają prawo nie chcieć konkurencji przez płot.

Dlatego ten zapis wycofaliśmy i zgodziliśmy się dodatkowo na zmniejszenie liczby budynków. Zostaje zabudowa zagrodowa w najprostszej postaci: dom mieszkalny rolnika i budynki gospodarcze. Zrezygnowaliśmy z osobnego budynku po to, żeby nie wchodzić w drogę tym, którzy tę działalność w Trygorcie prowadzą od lat i którym to może przeszkadzać.

Mazury24: Padło też pytanie o wartość samej ziemi. 

K.R..: Odpowiedzi dostarcza publiczny rejestr cen nieruchomości (RCN) prowadzony przez starostę — trafiają do niego ceny faktycznie zapłacone, wynikające z aktów notarialnych. Od lutego 2026 dane w nim zgromadzone są w pełni jawne i dostępne dla każdego obywatela za darmo, np w Geoportalu. Tu nie ma tajemnic. Warto przy tym odróżnić ceny transakcyjne od ofertowych. Cenę w ogłoszeniu ustala swobodnie każdy właściciel i nikt jej nie weryfikuje — mamy wolny obrót gospodarczy i każdy ma prawo żądać, ile chce. Ogłoszenie jest wyrazem oczekiwań sprzedającego, a nie wartości rynkowej. Wartość potwierdza dopiero akt notarialny, który trafia do rejestru starosty. W praktyce obie wielkości potrafią się znacząco różnić.

Mazury24: Mówi się, że właściciele domagają się nowego prawa do zabudowy, którego wcześniej nie mieli.

Ł.Ł.: To skrót myślowy, któremu przeczą dokumenty planistyczne samej gminy. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Węgorzewo, w części dotyczącej obszarów, dla których gmina zamierza sporządzić plany miejscowe, zapisano wprost: „z uwagi na zwiększoną liczbę wydawanych decyzji o warunkach zabudowy postuluje się sporządzenie planu miejscowego dla obrębu Trygort”.

Gmina sama stwierdza dwie rzeczy. Że w Trygorcie wydawano zwiększoną liczbę decyzji o warunkach zabudowy - a więc teren był zabudowywany, tylko w trybie decyzji indywidualnych. I że sposobem uporządkowania tej sytuacji jest sporządzenie planu miejscowego. Wniosek o ZPI był wnioskiem o taki plan. Zakaz zabudowy na tych działkach nie wynikał ani ze studium, ani z MPZP, ani z dotychczasowej praktyki urzędu.

Rzecz w tym, że bez ZPI zabudowa na tych gruntach i tak może powstawać. W trybie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja po decyzji. Wtedy jednak nikt nie sfinansuje sieci, bo nie ma do tego żadnego narzędzia prawnego. ZPI nie tworzy problemu. Daje gminie instrument, aby za infrastrukturę zapłacił inwestor.

Mazury24: Przeciwnicy ZPI mówią, że bez zgody Rady teren po prostu zostanie taki, jaki jest dzisiaj.

Ł.Ł.: Nie - i to nie jest zapowiedź ze strony właścicieli ani żadna groźba. Moi klienci wystąpili o plan właśnie po to, żeby budować w reżimie planu - z parametrami, z kanalizacją, z umową urbanistyczną i z zobowiązaniami, które da się wyegzekwować. Rzecz w tym, że po odmowie decyzja o tym, co się na tym terenie dzieje, przestaje należeć i do nich, i do radnych.

Co się dzieje z terenem, na którym nie wolno budować?

Odmowa nie oznacza, że teren pozostanie w obecnym stanie. Oznacza, że sposób korzystania z niego przestaje podlegać planowi. Na gruntach rolnych z dostępem do wody, pozbawionych prawa zabudowy, w całym regionie pojawiają się obiekty tymczasowe: przyczepy kempingowe, domki na kołach, kontenery. Nie wymagają pozwolenia na budowę.

Dla gminy oznacza to grunt pozostający rolnym, brak obowiązku przyłączenia do sieci i kontroli nad gospodarką ściekową nad samym jeziorem, brak umowy urbanistycznej, a więc i brak środków na infrastrukturę, oraz brak wpływu na to, jak gęsto, jak wysoko, przez ile miesięcy w roku i w jaki sposób ten teren będzie użytkowany.

Mazury24: Co w takim razie pozostaje właścicielom?

K.R.: Samo uchwalenie Planu Ogólnego nie oznaczało, że zaczął on obowiązywać w dniu głosowania. Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego i obowiązuje od dnia wejścia w życie określonego w uchwale, przy czym ustawa stanowi, że nie może to nastąpić wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia jego ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa.

Z punktu widzenia właścicieli szczególnie istotne są przepisy przejściowe. Sprawy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wszczęte przed utratą mocy dotychczasowego studium podlegają w zakresie kluczowych przesłanek lokalizacyjnych dotychczasowym zasadom. W szczególności nie stosuje się do nich nowego wymogu, zgodnie z którym teren objęty wnioskiem o WZ powinien znajdować się w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Mazury24: Panie doktorze, jak ocenia Pan sekwencję: projekt uchwały o odmowie, a odrzucony wniosek o uchwałę w sprawie wyrażenia zgody?

K.R.: Taka sekwencja budzi poważne zastrzeżenia co do sposobu, w jaki gmina korzysta ze swojego władztwa planistycznego. Nie twierdzę, że Rada Miejska miała obowiązek wyrażenia zgody. Art. 37ec ust. 1 Ustawy stanowi, że Rada „może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego”. Czym innym jest jednak brak wyrażenia takiej zgody, a czym innym podjęcie odrębnej uchwały o jej niewyrażeniu, której Ustawa wprost nie przewiduje.

Niezależnie od tych wątpliwości formalnych, zgoda na przystąpienie do sporządzenia ZPI nie oznacza zgody na jego późniejsze uchwalenie. Otwiera jedynie etap negocjacji, w którym można sprecyzować treść projektu, zakres inwestycji uzupełniającej oraz zobowiązania i zabezpieczenia stron przyszłej umowy urbanistycznej. Co więcej, Rada może następnie wycofać swoją zgodę aż do czasu zawarcia tej umowy. Gmina mogła więc dopuścić do rozmów, nie podejmując żadnego nieodwracalnego zobowiązania. Przedłożenie Radzie od razu projektu uchwały odmownej oznaczało natomiast zamknięcie procedury, zanim zweryfikowano, jakie konkretne korzyści infrastrukturalne mogłaby uzyskać wspólnota samorządowa.

Mazury24: Jakie możliwości pozostają właścicielom po tych uchwałach?

K.R.: W pierwszej kolejności właściciele mogą zwrócić się do Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z wnioskiem o zbadanie zgodności podjętych uchwał z prawem w ramach nadzoru nad działalnością gminy. Każda uchwała rady gminy jest przekazywana organowi nadzoru, który może stwierdzić jej nieważność w całości albo w części. 

Niezależnie od kontroli nadzorczej pozostaje droga sądowoadministracyjna. Plan ogólny może zostać zaskarżony do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego przez właściciela, który wykaże naruszenie swojego interesu prawnego lub uprawnienia. W przypadku Planu Ogólnego sąd bada w szczególności, czy nie doszło do istotnego naruszenia zasad lub trybu sporządzania planu albo naruszenia właściwości organów.

Możliwość zaskarżenia uchwały o niewyrażeniu zgody na przystąpienie do ZPI również może być rozważana, przy czym wymagałaby wykazania zarówno naruszenia interesu prawnego skarżącego, jak i konkretnej niezgodności uchwały z prawem. W tym przypadku jednym z zagadnień wymagających oceny jest właśnie to, czy Rada była uprawniona do podjęcia odrębnej uchwały odmownej w sytuacji, w której art. 37ec ust. 1 Ustawy przewiduje uchwałę o wyrażeniu zgody na przystąpienie do sporządzania ZPI.

Kontrola sądowa nie polega przy tym na zastępowaniu Rady Miejskiej w jej kompetencjach. Sąd nie może nakazać Radzie uchwalenia ZPI określonej treści, może natomiast kontrolować, czy organy gminy działały na podstawie i w granicach prawa.

Mazury24: A Plan Ogólny? Na sesji mówił Pan o dziewięćdziesięciu procentach nieuwzględnionych uwag.

Ł.Ł.: Podałem wtedy wyliczenie z pamięci i warto je uściślić, bo oba wykazy są publiczne i każdy może je sprawdzić. W Trygorcie na 216 pozycji działkowych ujętych w obu wykazach (wnioski i uwagi) gmina nie uwzględniła 196, uwzględniła częściowo czternaście, a w całości sześć.

Najważniejsza jest jednak treść samego wniosku, bo w wykazie gminy widnieje tylko jego połowa. Pismo złożone w lutym 2025 roku, dla działek moich mocodawców w obrębie Trygort, zawierało dwa żądania. Pierwsze - strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną SJ. I drugie, sformułowane wprost jako alternatywa, cytuję dosłownie: „W przypadku braku uwzględnienia wniosku w zakresie funkcji mieszkaniowej wnoszę o ustalenie w granicach ww. działek ewidencyjnych strefy zieleni i rekreacji, symbol SN”.

Ta różnica jest zasadnicza. Strefa zieleni i rekreacji nie dopuszcza zabudowy mieszkaniowej, a zatem nie jest limitowana bilansem zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową (czy zagrodową). Ustalenie jej na tych działkach nie odebrałoby prawa do zabudowy  nikomu w gminie - ani mieszkańcowi, który czeka na możliwość budowy domu, ani rolnikowi, który chce postawić siedlisko. Z punktu widzenia bilansu nic nie stało na przeszkodzie, żeby ją przyznać.

Gmina odmówiła, a w uzasadnieniu napisała, że wprowadzenie dodatkowych terenów mieszkaniowych skutkowałoby nadpodażą terenów budowlanych w stosunku do prognozowanych potrzeb. To uzasadnienie dotyczy pierwszego żądania. Drugie - tego, które nie kosztowało gminy nic - nie zostało w wykazie odnotowane ani rozpatrzone. W kolumnie „wnioskowane przeznaczenie” przy każdej z naszych działek widnieje wyłącznie strefa mieszkaniowa.

I rzecz ostatnia, o dacie. To pismo wpłynęło w lutym 2025 roku, w ustawowym terminie zbierania wniosków, półtora roku przed sesją, o którą toczy się dziś spór - i zanim ktokolwiek w Węgorzewie usłyszał skrót ZPI. Zarzut, że właściciele zjawili się za pięć dwunasta, rozstrzyga data na dokumencie gminy.

Wnosiłem na sesji o powołanie komisji, która spotkałaby się z wnioskodawcami. Podkreślę też, że główny projektant planu powiedział tego samego dnia, iż plan ogólny nie jest dokumentem zamkniętym na stałe i można go zmieniać punktowo, w tym w procedurze ZPI i umowy urbanistycznej. To znaczy, że argument o braku czasu na korektę przestaje być argumentem o niemożliwości. Pozostaje kwestią chęci.

Mazury24: Występuje Pan w tej sprawie w dwóch rolach.

K.R.: Tak. Jestem pełnomocnikiem wnioskodawców, ale również jednym z właścicieli nieruchomości objętych wnioskiem. Mazury znam od wielu lat i sam zdecydowałem się związać z tym miejscem. Rozumiem przy tym obawy mieszkańców związane ze zmianami w ich otoczeniu. Tym bardziej uważam, że takie sprawy powinny być przedmiotem rozmowy, a nie wzajemnych wyobrażeń czy domysłów. Dotychczas nie miałem okazji bezpośrednio porozmawiać z sąsiadami, ale jestem na taki dialog całkowicie otwarty.

Mazury24: Dziękujemy za rozmowę.

Łukasz Łaguna jest architektem i urbanistą i pełnomocnikiem grupy właścicieli nieruchomości wnioskujących o ZPI w Trygorcie. Adw. dr Kamil Rudol reprezentuje wnioskodawców jako pełnomocnik i jest jednocześnie jednym z właścicieli nieruchomości objętych wnioskiem, a więc współwnioskodawcą; jego wypowiedzi zostały autoryzowane przez kancelarię.